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通胀蚕食回报亚太房托对冲佳选

通胀蚕食回报亚太房托对冲佳选

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  宏利亚太房托基金成立于2018年,主要投资于新加坡的房托市场。

  环球通胀压力持续高企,随时蚕食投资回报。虽然香港最新的通胀率只有1.7%,相对偏低,但未来的上升风险不容忽视。宏利投资管理亚太房托投资专家黄惠敏以其专业知识,讲解房地产投资信托基金(REIT)如何能协助投资者对冲通胀风险。她说,房地产行业基本面保持理想,对收益投资者来说,是对冲通胀的选择之一;而且全球疫情渐趋稳定,房托基金应有上涨空间,尤其惠及零售、办公室和酒店行业。\大公报记者 黄裕庆

  黄惠敏常驻新加坡,从2006年起开始研究亚太房托,换言之,在亚太房托市场发展初期便投入研究。她现时也负责管理宏利投资管理旗下的「亚太房地产投资信托产业基金」(Asia Pacific REIT Fund)。该基金成立于2018年9月,旨在提供具吸引力和稳定性的收入来源,并透过分散投资亚太区不同行业的房地产信托(REIT)而获得收益。

  黄惠敏接受《大公报》访问时说,宏利亚太房托基金自推出以来录得稳定收益流,致力实现回报率达5%或以上的目标。截至今年3月底,AA(美元)每月派息类别基金提供的最新年度化派息率为5.6%。

  62%投资星洲市场 港占14%

  宏利亚太房托基金主要投资于新加坡(占比约62.4%)、香港(13.9%)和澳洲(11.9%)的房托市场,因其股息率较股票、政府债券高。此外,基金的投资范围覆蓋不同行业,占比最大的三个类别依次为零售业房地产投资信托(占31.3%)、工业房地产投资信托(27.5%)及多样化房地产投资信托(约12%),以分散投资风险。

  除了2020年初新冠疫情爆发期间之外,她强调,亚洲房托基金过往在各种利率环境下均表现良好。以上一轮美国加息周期(2015年12月至2018年12月)为例,其间亚洲房托市场的总回报率为43%,跑赢以MSCI明晟亚洲(日本除外)指数代表的亚洲股票同期29%的总回报。

  内地物管企业表现优异

  展望未来,黄惠敏相信由经济增长推动的通胀及利率上升,整体有利于实物资产价值。在这情况之下,房地产行业基本面仍然保持理想,对收益投资者来说,是对冲通胀的选择之一。她续说,基金过往在通胀对冲方面起了不少作用,因为股息可以随着经济增长而提升。随着近期全球的新冠疫情渐趋稳定,她认为若环球经济能同步重启,应该会为房托基金提供进一步的上涨空间,尤其惠及零售、办公室和酒店行业。

  由2022年初至今,她观察到办公室行业的房托表现相对稳健,举例说,有新加坡资产管理公司表示,旗下办公室的租金和出租率均有所改善。然而,香港的零售房托受疫情措施收紧影响表现;但同时,在中国宽松的货币和房地产政策环境下,亚洲房地产股,包括中国物业管理公司在内的表现优异。

  增加新加坡零售业持仓

  黄惠敏认为,亚洲房托的关键投资主题,仍然是物业营运数据复苏、收益改善及能见度上升,特别是环球各国将于2022年陆续重启边境。鉴于新加坡经济增长稳健并开放在即,她说,基金已透过零售及多样化房托,增加零售行业持仓。新加坡经济持续造好,2021年第四季GDP按年增长6.1%,领先亚太区主要房托市场。受农历新年因素刺激,2022年1月当地非季节性调整后的零售额录得按年增长约11.8%,这是自2021年6月以来的最高位。

  尽管亚洲房托市场在短期内可能会继续波动,但她认为房地产基本面仍然健康。鉴于房托的盈利回升和现金流恢复,黄惠敏预计2022年的预期每股股息将实现按年增长。此外,宏利亦预测2023-2024年的每股股息率将有所增长。随着股息可预测性回复正常,基金将有进一步的增长空间。与此同时,亚太地区房地产行业的并购活动维持活跃,有助推动实物资产市场的价值,带动亚太房托的非自身业务增长。

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